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 核心提示  家有一房，不僅可以實(shí)現(xiàn)幸福蝸居，還能抵押出去貸出真金白銀應(yīng)急或理財(cái)。房子抵押多少錢，不再評(píng)估公司“一口清”，可以雙方商量說(shuō)了算；未成年“房二代”只要監(jiān)護(hù)人寫保證，也有抵押權(quán)；同一棟房子，可以切成幾塊“蛋糕”分別先后抵押；按揭房沒(méi)有房產(chǎn)證不能抵押。昨日，鄭州市出臺(tái)新版房地產(chǎn)抵押管理辦法（以下簡(jiǎn)稱“辦法”），從2014年1月起，給靠房吃貸者的應(yīng)急、理財(cái)，加上更粗的保險(xiǎn)繩。

  現(xiàn)象

      去年一年超18萬(wàn)宗房屋抵押

      記者從鄭州市房管局了解到，房地產(chǎn)抵押貸款已經(jīng)由20年前的“蝦米”業(yè)務(wù)，變成了“鱷魚(yú)”項(xiàng)目，按揭房屋、抵押貸款變現(xiàn)等現(xiàn)象讓房奴有了以房換錢的資本。數(shù)據(jù)顯示，2012年全年，鄭州市就有18.54萬(wàn)宗抵押。

      鄭州市房地產(chǎn)抵押辦公室主任張建英說(shuō)，較之1999年出臺(tái)的“老版”房地產(chǎn)抵押管理辦法，新辦法根據(jù)我國(guó)物權(quán)法、住建部出臺(tái)的房屋登記辦法等加以完善，比之前的版本更詳盡，比如對(duì)登記機(jī)構(gòu)、抵押當(dāng)事人、合同出現(xiàn)糾紛的爭(zhēng)議方式處理規(guī)定更加完整。

  解讀

  1.預(yù)售房也可抵押了 但是要拿到“房本”

      啥房子可以做抵押？辦法規(guī)定，依法取得房屋所有權(quán)證的房屋、依法辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房、符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法定條件的國(guó)有土地上房屋在建工程。

      這是否意味著有預(yù)告登記的預(yù)售房就能申請(qǐng)貸款？且慢，您還得先掏房本本！張建英說(shuō)，從開(kāi)發(fā)商手中買到達(dá)到預(yù)售條件的房子，可以走按揭，也就是“預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”。但是按揭后，沒(méi)有辦下房產(chǎn)證前，不能抵押。而全款付清商品房，也必須在拿到房本后，才能進(jìn)行抵押處置。

  2.同一棟房子可以“切蛋糕”多次抵押

     辦完房產(chǎn)證后，房子可以多次抵押。張建英介紹說(shuō)：“比如你的房子值100萬(wàn)，銀行按照規(guī)定可以貸款給你六成，就是可以貸60萬(wàn)。你剛開(kāi)始貸了30萬(wàn)，過(guò)一段時(shí)間可以再抵押貸款，再貸30萬(wàn)元。”

     不過(guò)，辦法還有規(guī)定，房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額。

     為了保障債權(quán)人的權(quán)益，辦法規(guī)定，同一房地產(chǎn)設(shè)立兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

  3.未成年“房二代”要抵押 需監(jiān)護(hù)人保證書(shū)

     現(xiàn)在許多家庭給未成年子女提前購(gòu)置房產(chǎn)，或者將孩子名字追加到房本上，但是在現(xiàn)有規(guī)定上對(duì)未成年人辦理抵押有限制。對(duì)此，新辦法提供了解決途徑：無(wú)民事行為能力、限制民事行為能力人的房地產(chǎn)做抵押時(shí)，需要提交合法有效的監(jiān)護(hù)關(guān)系證明及經(jīng)過(guò)公證的書(shū)面“保證書(shū)”。也就是說(shuō)，抵押人為未成年人的，辦理抵押登記時(shí)，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)公證的保護(hù)未成年人利益的書(shū)面保證。

  4.房子抵押多少錢 可以商量來(lái)

     今后，房子能抵押多少錢，不再只是評(píng)估機(jī)構(gòu)說(shuō)了算。昨日出臺(tái)的辦法規(guī)定，抵押房產(chǎn)的價(jià)值，除了可以評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，還可以由雙方當(dāng)事人協(xié)商。

     河南文中律師事務(wù)所主任律師徐永祥則提示，新辦法堵上了評(píng)估機(jī)構(gòu)權(quán)力尋租的漏洞，避免它們因各種利益作出與房屋實(shí)際價(jià)值不符的評(píng)估。不過(guò)，銀行會(huì)不會(huì)吃霸王餐呢？張建英表示，目前房子能抵押多少錢主要還是看銀行，比如有的銀行給房子總額的七成，有的是八成。新辦法將讓抵押人有更多話語(yǔ)權(quán)。

  5.占有權(quán)仍歸抵押人 轉(zhuǎn)讓須書(shū)面通知    

     抵押過(guò)的房子能否“轉(zhuǎn)讓”呢？辦法規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓被抵押的房產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意。轉(zhuǎn)讓以后，抵押人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

     辦法同時(shí)規(guī)定，抵押房產(chǎn)被列入政府征收范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押物，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。